房屋安全管理

房屋安全管理是指房地产管理部门依法对城市建成区已经投入使用的房屋，通过房屋安全检查、房屋安全鉴定、危险房屋督修排危等手段有效排除危险房屋及其他房屋不安全因素的活动。

一、房屋安全管理的法律依据

1、中华人民共和国建设部第129号令《城市危险房屋管理规定》；

2、中华人民共和国建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》；

3、中华人民共和国建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理规定》；

4、郧政发〔2005〕25号《郧县城镇危险房屋管理实施细则》。

二、房屋安全管理内容

房屋安全管理是由房屋安全检查、房屋安全鉴定、危险房屋排危督修、房屋安全鉴定机构的资质管理等环节构成的一个闭合管理系统。它环环相扣，任何一个环节出现疏漏都会造成房屋安全管理的不安全因素。

（一）房屋安全检查

1、房屋安全检查的涵义：

房屋安全检查是指房地产管理部门、房屋产权人或使用人在规定的时间内对房屋的安全状况进行全面检查的活动。分为房屋安全普查、危险房屋巡查、特殊用房专项抽查等三项。

（1）房屋安全普查，是国家或地方政府根据需要确定由房地产管理部门组织对城市所有房屋的安全状况进行全面检查。房屋安全普查每3-5年进行一次。

（2）危险房屋巡查：已被鉴定为危险房屋的，除房屋产权人或使用人应经济对房屋危险状态的发展情况进行观察外，房地产管理部门应每月或每季度进行一次巡查，恶劣天气应随时检查。

（3）特殊用房专项抽查，是对特种行业用房的安全状况进行的专项检查。例如：教育系统用房、公共场所用房、特种行业用房。

2、房屋安全检查的内容

（1）房屋的完损现状；

（2）有无擅自改变房屋用途；

（3）有无拆改结构或明显增大荷载；

（4）对已鉴定为危房的加固及排危情况。

（二）房屋安全鉴定

1、房屋安全鉴定的涵义：

房屋安全鉴定是指房屋安全鉴定单位依法按照国家颁布的行业标准和其他相关建筑规范，对房屋进行查勘、检测和验算，对房屋的完损状况和危险程度做出科学鉴定的技术性服务工作。

2、房屋安全鉴定的范围

有下列情况之一的，应申请房屋安全鉴定：

（1）房屋达到规定使用年限的（钢、钢混结构五十五年、砖混结构五十年、砖木结构四十年、简易结构十年）；

（2）特殊用房三年未作安全鉴定的；

（3）装饰装修拆改房屋主体结构或明显增加荷载的；

（4）房屋改变用途需确认能否安全使用的；

（5）因毗连或邻近兴建、扩建、改建而可能影响房屋安全的；

（6）房屋拟进行转让、租赁、抵押等活动的；

（7）发生自然灾害、火灾事故和其他不安全因素危及房屋安全的；

（8）超过前一次鉴定的安全有效期限的；

（9）其他认为有必要的鉴定的。

3、房屋安全鉴定执行的技术标准

房屋安全鉴定主要执行国家建设部颁布的《危险房屋鉴定标准》和国家原城乡建设环境保护部发布的《房屋完损等级评定标准》（试行本）以及相关的建筑规范、标准。

（1）《危险房屋鉴定标准》是中华人民共和国行业标准，1999年11月24日通过，2000年3月1日施行，编号JGJ125-99，是对原部颁标准CJ13-86进行修订的新标准，并于2004年进行了修订,简称新危标。

（2）《房屋完损等级评定标准》是原国家城乡建设环境保护部1985年1月1日发布并执行的试行标准，它是对房屋完损现状进行评判的标准，简称完标。

（三）危险房屋排危督修

1、危险房屋的定义及形成的原因

危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时可能丧失稳定和承载能力，不能保证住用安全的房屋。

危险房屋分为A、B、C、D四级。A级房屋为无危险点；B级为有危险点；C级为危险点量发展至局部危险；D级为危险点量发展至整栋危房。

形成危险房屋的主要原因：

①超过了房屋规定的使用年限（钢结构和钢混结构55年，砖混结构50年，砖木结构40年，简易结构10年）；

②房屋年久失修、严重破损；

③随意拆改房屋主体结构，如：承重墙凿洞开门窗、拆阳台与房间之间的墙体、扩大门窗尺寸、用砖或混凝土等重型材料砌封阳台、拆改厨房和卫生间墙体、在墙外用角钢等材料搭设悬挂阳台等；

④新建房屋时地基处理不当引起相邻房屋不均匀沉降；

⑤火灾、地震、水灾、地陷、人为破坏。

2、危险房屋监控网络及巡查制度

（1）危险房屋监控网络，是以行政区为单位，由辖区房地产管理部门对已鉴定为危险房屋实行监督管理的责任体系。

（2）危险房屋巡查制度，是为了防止因管理责任不到位，发生塌房伤人事故而建立的对危险房屋定期到现场检查的制度。一般每月或季度进行一次，并对检查的情况记录在案。

3、危险房屋的排除

危险房屋的排除，是房屋安全管理的关键环节，它采取对危险房屋紧急处置、维修加固、拆除重建等方式排除房屋的不安全因素。

（1）危险房屋紧急处置：它是在紧急情况下采取临时性防范措施，如打点支撑、减载卸载、强行拆除，以防止房屋险情急剧变化而发生塌房伤人事故。

（2）维修加固：是根据房屋安全鉴定结论和使用建议制定缜密的维修计划以达到排除房屋危险的行为。主要有对拆除结构的恢复原状；更换危险构件，进行补强加固；房屋倾斜纠偏等。

（3）拆除重建：是指对已被鉴定为D级危房的房屋（优秀保护建筑除外）和已无维修价值或维修成本过高的房屋，根据城市发展，对符合城市规划要求的，拆除原有房屋进行新建的活动。在开发商划定的红线范围内已鉴定为危房且一年后仍未开发的，业主可在原地、原面积、原高度进行拆除重建，以便降低开发成本和不影响城市规划。

（四）房屋安全鉴定机构设置和鉴定人员资格管理

根据国家建设部129号令《城市危险房屋管理规定》第六条，“市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构” 的规定，县（市）房管局设立房屋安全鉴定所。

三、房屋安全鉴定管理程序

建设部《城市危险房屋管理办法》规定，房屋安全鉴定按受理申请、初始调查、现场查勘、检测验算、鉴定评级、出具报告、资料归档七道程序进行。

第一、受理申请

1、受理房屋安全鉴定的范围：已建成验收并正式交付使用的房屋。

（1）因自然或灾害损坏的房屋；

（2）由于行为人（含单位）任意开门打洞或附加建（构）筑物而导致构件、设备损坏的房屋；

（3）因毗连新建、扩建、加层而损坏的房屋；

（4）申请拆除重建的危险房屋；

（5）拟改变用途的房屋；

（6）拟进行交易、抵押、保险等活动的房屋；

（7）人员密集的公共场所用房；

（8）单幢或成片改建的房屋；

（9）其他需要鉴定的房屋。

2、查验申请人下列合法证件并记录证件编号或复印归档：

（1）《房屋所有权证》；

（2）住房租约或凭证；

（3）买卖、交换、转让、赠与、分割的契证或公证书；

（4）仲裁或审判机关已经发生法律效力的裁定或判决文书。

3、指导申请人填写《鉴定申请书》；

（1）属于直接鉴定的，应与申请人约定鉴定日期，并交待准备事项；

（2）属于委托鉴定的，应向受托单位签发《房屋安全鉴定委托书》，并要求受托单位按期派出鉴定人员。一般情况在受托后三日内派出。

第二、初始调查，摸清房屋的历史和现状

鉴定人员接到房屋安全鉴定任务后，应按下列要求进行：

1、按房屋规模大小、结构复杂程度选派相应数量持有《湖北省房屋安全鉴定作业证》的鉴定人员（不少于两名，其中应有工程师一名）承担鉴定工作；

2、向申请人调查被鉴定房屋的历史、现状、使用、维修、改建及其他有关情况，做好调查记录；

3、查阅房屋设计、施工、改建、加固的图纸、说明、照片及其他有关技术档案资料；

4、制定现场查勘方案（包括重点检查项目），准备必要的检测工具仪器等。

第三、现场查勘、测试、记录各种损坏数据和现状

1、依照先室外（包括地下设施、相邻建筑的相互关系）后室内、先下层后上层的原则，按地基基础、墙、柱、梁板、屋架、屋面的顺序逐层、逐间、逐项进行检查；

2、对鉴定申请中提出和初始调查中确定的重点项目进行重点、详细查勘；

3、绘制房屋平面图，并在平面图上标明各种损坏构件的部位及损坏程度和数量。

第四、检测验算、整理技术资料

1、在现场时，要有目的地对损坏构件进行检测。检测的主要项目有：倾斜率、挠度、裂缝（宽、长、深）及砌体、钢筋混凝土、砂浆、砖的强度。对于一般检测工具还不足以确定其强度的，应另委托专业试验机构对重要部位的构件进行采样试验；

2、有选择地对损坏构件的强度、刚度、稳定性等进行复算；

3、将检测和复算的资料分析整理汇列成文字图表；

4、出具检测结果。对检测结果的描述要准确具体。

第五、全面分析，论证定性，做出综合判断，提出处理建议

1、对初始调查、现场查勘、检测验算获得的全部资料进行全面分析，对照部颁房屋完损等级标准，确定房屋的损坏等级；

2、如定为危险房屋，则须对照部颁《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）判定危险范围；

3、危险范围的鉴定结论，要抓住地基基础及结构构件两方面，并结合房屋的历史状况、现状经及发展趋势，进行全面分析、综合判断；

4、按判定危险范围，提出原则性的处理建议。

第六、签发鉴定文书

1、《房屋安全鉴定报告》由鉴定人员编写并签字，审核人审签，并经负责人审签同意后，加盖“房屋安全鉴定专用章”方可生效；

2、鉴定报告统一采用微机制作；

3、鉴定报告以栋为单位编写（即每一栋就写一份鉴定报告），一式四份（鉴定单位及主管机关各一份，申请人或单位两份）。房屋损坏纠纷鉴定报告应报县房管局备案；

4、从申请鉴定之日到鉴定文书送达申请人，一般不超过20日。

第七、资料归档

凡涉及房屋安全鉴定的各种原始资料，即申请书、委托书、调查记录、查勘记录、检测记录、照片、图表、录像片、复写书副本等，都必须整理归档；

资料归档时应按栋装订成册，并按区、街顺序编号，分别由各鉴定主管部门存档保管。同时应将有关资料输入微机，按年度制作成光盘保存。

四、房屋安全鉴定收费原则

1、谁申请房屋安全鉴定，谁先预付房屋安全鉴定费；

2、经鉴定成危房时，鉴定费用由业主承担，鉴定为非危房时，鉴定费用由申请人承担；

3、建设单位对施工区周边房屋申请鉴定时，鉴定费由建设单位承担；

4、纠纷房屋安全鉴定费用由法院或仲裁机构裁定费用承担者。

五、房屋安全管理的法律责任

在房屋安全管理中，房屋产权人、使用人、行为人、房地产管理机关因发生过失造成事故的应承担相应的法律责任。

1、房屋所有人应承担的法律责任

房屋所有人因有险不查或破损不修，经鉴定机构鉴定为危房而未采取有效措施排除危险而造成事故的，应承担民事或行政责任；经他人造成生命财产损失，已构成犯罪的应承担刑事责任。

2、房屋使用人、行为人应承担的法律责任

房屋使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质，阻止业主或房地产管理部门对危险房屋采取解危措施；行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋安全造成事故的，应承担民事责任。给他人造成生命财产损失构成犯罪的，应承担刑事责任。

3、房屋安全鉴定机构应承担的法律责任

房屋安全鉴定机构因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成的损失、因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋并在有效时限内发生事故、因拖延鉴定时间面发生事故的，应承担民事或行政责任。给他人造成生命财产损失，构成犯罪的应承担刑事责任。